収益還元法の計算式は？活用するメリットや実際のシミュレーションを紹介

「収益還元法の計算式は？」

「収益還元法を活用するメリットはなに？」

収益還元法は、不動産から将来的に生み出される収益を現在の価値に割り引いて計算する方法です。

主に「直接還元法」と「DCF法」の2つがあり、直接還元法は「不動産価格＝1年間の純収益÷還元利回り」という計算式で表されます。

今回は、「収益還元法の計算方法」や「収益還元法を活用するメリット」、さらには「実際のシミュレーション例」について詳しく解説していきます。

物件の本当の価値を見極めたい方は、ぜひ参考にしてください。

収益還元法とは？

収益還元法は、不動産から将来的に生み出される収益を現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法です。

不動産投資をする際に、物件の適正価格を判断するための重要な指標となります。

収益還元法には主に「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。

直接還元法は、1年間の純収益（収入から経費を引いた額）を還元利回りで割って計算します。

DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）は、将来得られる収益と売却時の予想価格を現在価値に割り引いて合計する方法です。

長期的な視点で物件価値を評価できる特徴があります。

このように、収益還元法は不動産投資において物件の本当の価値を見極めるための重要な手法です。

収益還元法の計算方法

以下では、直接還元法とDCF法の計算式を詳しく解説していきます。

直接還元法の計算式

直接還元法の計算式は以下のとおりです。

不動産価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

純収益は、年間の家賃収入から諸経費を引いた金額です。還元利回りは、投資家が期待する利回りを表します。

例えば、年間の純収益が500万円で、還元利回りが5%の場合、不動産価格は次のように計算されます。

500万円 ÷ 0.05 = 1億円

直接還元法は、不動産投資の初期段階で物件の価値を大まかに把握するのに適しています。

しかし、より細かな分析や長期的な投資判断には、DCF法などの他の方法と併用することをおすすめします。

DCF法の計算式

DCF法の基本計算式は以下のとおりです。

不動産価格 = 年間収益 ÷ (1 + 割引率) + 年間収益 ÷ (1 + 割引率)の2乗 + ... + 年間収益 ÷ (1 + 割引率)のn乗 + 売却価格 ÷ (1 + 割引率)のn乗

将来得られる収益は、現在の価値より低くなるため、適切な割引率で現在価値に換算する必要があります。

例えば、年間純収益が300万円、割引率が6%、3年後の売却価格が1億円の物件の場合

• 1年目の現在価値 = 300万円 ÷ (1 + 0.06) = 283万円
• 2年目の現在価値 = 310万円 ÷ (1 + 0.06)² = 277万円
• 3年目の現在価値 = 320万円 ÷ (1 + 0.06)³ = 269万円
• 売却価格の現在価値 = 1億円 ÷ (1 + 0.06)³ = 8,396万円

合計すると、物件の現在価値は9,225万円となります。

DCF法は複雑に見えますが、将来の収益変動や売却価格を考慮できるため、より精度の高い不動産評価が可能です。

投資判断をする際には、DCF法を活用して物件の本当の価値を見極めることをおすすめします。