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収益還元法で計算をする際に気を付けること
収益還元法で計算をする際に気を付けるべき点は下記の3つです。
- 直接還元法とDCF法を組み合わせる
- 市場動向を考慮する
- 還元利回りを適切に設定する
上記のポイントを適切に押さえないと、不動産の価値を正確に評価できず、投資判断を誤る可能性があります。
直接還元法とDCF法を組み合わせる
直接還元法は計算がシンプルで手軽に用いることができますが、精度の点では限界があります。
一方、DCF法はより細かな将来収益の分析が可能ですが、計算が複雑です。そのため、両手法を併用し、結果を相互に検証することが重要です。
証券化対象不動産の評価を行う場合には、DCF法の適用が義務づけられており、DCF法と併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切であるとされています。
このように、直接還元法とDCF法を組み合わせることで、より確かな投資判断ができるようになりますので、ぜひ両方の手法を活用するようにしてください。
市場動向を考慮する
収益還元法で不動産の価値を計算するとき、市場動向を考慮することは非常に重要です。
なぜなら、市場の変化によって還元利回りが大きく変動し、算出される不動産価格に直接影響するからです。
具体的には、地域や不動産タイプによって還元利回りは大きく異なります。
例えば、東京都心5区の共同住宅では築年数により3.3〜6.3%、事業用不動産では7.0〜7.7%程度の還元利回りが一般的とされています。
また、市場動向を反映した適切な還元利回りを設定することで、年間純収益400万円、還元利回り5％の物件であれば、適正価格8,000万円という具体的な判断基準が得られます。
したがって、収益還元法を用いる際には、単に現在の収益だけでなく、経済環境や不動産市場の動向を十分に考慮するようにしてください。
還元利回りを適切に設定する
適切な還元利回りを設定することで、物件の真の価値を見極め、投資判断の精度を高めることができます。
一方、設定を誤ると投資リスクが高まり、期待した収益を得られない可能性があります。
還元利回りは不動産価格を算出する際の核となる数値です。
同じ年間純収益1,200万円の物件でも、還元利回りを5%とすれば2.4億円、7%とすれば1.7億円と、設定値によって算出される適正価格に大きな差が生じます。
つまり、わずか2%の違いで7,000万円もの価格差が生まれるのです。
【還元利回りを適切に設定する方法】
- 類似物件の取引事例から求める方法：対象不動産と似た条件の物件の利回りを参考にします。
- 地域特性を考慮する：都心5区では平均3.0%、地方都市では5.4%以上と、地域によって相場が異なります。
- 物件の個別リスクを反映させる：築年数や立地条件、賃貸需要などを考慮し、リスクが高いほど還元利回りを高く設定します。
還元利回りの適切な設定は、不動産投資の成功に直結する重要な要素です。
地域特性や物件を十分に考慮し、市場実態を反映した還元利回りを設定することで、投資判断の精度を高め、リスクを適切に管理することができます。
まとめ
収益還元法を活用することで、投資用不動産の収益力を価格に反映させ、購入価格が収益性に見合っているかを判断でき、融資審査にも有効活用できます。
不動産投資を検討する際は、直接還元法とDCF法を組み合わせて使用し、市場動向を十分に考慮した上で、適切な還元利回りを設定することが重要です。
特に直接還元法は比較的簡単に計算でき、初心者の方でも活用しやすい方法なので、ぜひ実際の投資判断に取り入れてみてください。